物業費定價機制，怎樣才算合理？
2020-06-24 14:19
現如今，“物業費”三個字往往能撥動人們敏感的神經。一方面，物業費是每家每戶的固定支出，自然在居民心中有較重分量。另一方面，物業費的定價和收繳機制都難言合理，帶來了不少矛盾和問題。更重要的是，長期限價的物業費讓不少物業公司很受傷，甚至出現老舊小區頻遭“拋盤”的現象。矛盾怎么解？物業費定價機制，怎樣才算合理？
發揮市場這只“無形的手”的作用
從百姓和居民的角度看，任何商品或服務的價格自然是越低越好。然而近四十年市場經濟的經驗告訴我們，由供需關系決定的市場價格純粹、也合理。任何非市場因素對價格的干預，有時常常適得其反。正因如此，2013年《中共中央關于全面深化改革的決定》中正式提出“讓市場發揮決定性作用，更好發揮政府作用”。2014年，國家發改委下發通知，放開非保障性住房的定價權，讓市場充分發揮價格調節作用。顯然，這是一個沿著正確的方向做出的極其正確的決定。
從本質而言，物業管理服務和其它市場經濟中的商品或服務沒有任何區別，價格都應當由市場或買賣雙方來決定。一方面，物業管理服務不屬于軍工、石油、鐵路等關涉國計民生的重大國民經濟領域，定價權交由市場不存在影響國家安全和戰略利益的重大問題。另一方面，物業管理也并非醫療、教育、公共交通等關涉民生底線的公益性行業，不需要用平抑物業費的手段來為民生兜底。換句話說，在提供優質服務和收取物業管理費用上，市場這只“無形的手”顯然能夠更好地發揮效能。
小區房產減值，傷害的終究是業主
然而很遺憾，國家發改委雖然放開了物業費的定價權，但物業費卻在事實中很難由業主和物業公司說了算。新小區建成，前期物業費依然要遵循政府指導價。而依照規定，要等小區產生業主委員會并與物業公司協商后，物業費才能合理合法地調整。眾所周知，在當下的中國，業主委員會在不少小區是極其“難產”的機構。一項全國范圍的統計顯示，小區建立了業委會的只占不到50%，運行較好的只有15%。在此情況下，物業費按住不動成為常態。十幾年未調整的政府指導價，成為了許多物業公司的夢魘。
這其中，尤以老舊小區為甚。許多老舊小區脫胎于過去單位的福利房，物業費在過去只是一項象征性費用，單位要么直接替員工繳納，要么給予大量補貼。時至今日，房地產市場化改革多年，許多小區依然沿襲過去的思維，希望物業費越低越好，這并不現實。
一方面，過去這些年物價普漲，許多物業公司面臨人、材、物等成本的壓力。在物業價格未做調整的情況下，物業管理公司有時只能拆東墻補西墻，久而久之影響了物業服務的效率和水平，引發物業和業主的矛盾。另一方面，物業費市場化程度不足也導致物業服務人員積極性受抑制，服務質量和水平裹步不前，終造成小區房產減值，傷害的終究是業主。
房地產市場化，作為改革開放進程中一項重大變革，影響深遠。物業服務作為不動產的附屬品，其定價機制也應進一步市場化。改革開放幾十年的經驗告訴我們，那些對價格放開的顧慮大多是杞人憂天。顯然，舊有的物業定價機制已經不適應當前的市場需求和形勢，改革已勢在必行。終有一天，物業費會走入合理、良性的定價軌道。到那時，物業服務的質量將決定價格，性價比成為為數不過衡量的標準，除此之外別無它物。物業費也將終進入一個讓市場發揮決定性作用的時代！
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